物业服务合同的主要内容|物业服务合同签订

更新时间:2018-07-02    来源:司法考试    手机版     字体:

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物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础,双方在平等自愿的前提下,遵循公平、诚实信用与合法的原则,经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。
  物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时,除可遵循签订一般合同时的注意事项外,还要注意以下四个要点:
  (一)“宜细不宜粗”的原则
  为确保合同双方的权益,明确各目的责任、权利、义务,减少日后的纠纷,业主和物业管理企业在对合同进行谈判洽商时,要遵循“宜细不宜粗”的原则,即对合同的具体条款要进行细致的充分协商,取得一致,不仅要从宏观上把握。更要从微观上给予明确。 一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定:
  1.委托项目
  委托哪些管理服务项目应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”;“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”;“环境卫生”等。物业管理委托最主要的是公共性服务项目,应逐项给予明确;同时哪些项目允许物业管理企业分包,对分包的原则要求和限制条件,也应给予明确。
  2.各委托项目的具体内容
  各委托项目所包含的具体内容,应表述清楚,越详细越好。如房屋建筑公用部位的维修、养护和管理,项目内容包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构……环境卫生包括哪些部分,楼梯、楼道、场地、庭院哪些委托,哪些不委托。
  不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中明确提出外,还应在合同谈判时给予准确界定。如部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别的。
  3.服务质量与标准
  各委托项目具体内容的管理服务质量标准,在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次,一是工作量的量化,二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次,还是二天一次,这是对工作量的量化;而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语,例如“整洁”,因为是否整洁不易作出准确判断。
  目前,不少物业服务合同在签订时对质量标准阐述不准确。对此,中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中物协[2004]1号),各地行政管理部门也颁布了各地物业管理服务的等级标准,这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。
  4. 管理和服务费用
  各委托项目在上述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用。物业管理服务是分档次的,不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了委托项目、具体内容和质量标准后,费用的确定往往是双方争论和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时,要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费,还是酬金制付费,双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据,各物业区域的规模大小与构成均不同,对最终取费标准还应详细讨论确定。
  5.对物业管理企业的奖惩约定条款
  物业管理委托的甲乙双方应争取双赢的结果。在物业服务合同谈判中,应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前,各法规对物业管理企业的违法、违规、违约行为,对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况均有一些惩罚性条款,但缺少对物业管理企业的奖励性条款。一些地方政府原则上同意物业管理荣获全国或省、市优秀(示范)小区的,物业服务费上浮10%~25%,但真正执行的并不多,执行起来也较难。考虑到政府不宜对比作出规定,因而在合同谈判时,业主可以设立一些奖励条款,以激励物业管理企业及其员工更好地做好物业管理服务。如,业主可设立业主奖励基金,对有突出事迹或表现的员工给予一定奖励;在酬金制的情况下,如物业管理企业在做好管理服务的前提下,其物业服务支出有较大的节约,可适当提高酬金等。#p#分页标题#e#
  上述五个层次足物业服务合同不可少的必备的内容。为防止合同过长,可采用附件的形式。在《前期物业服务合同(示范文本)》中,包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个附件。此外,双方还可就具体问题增加附件。
  正因为物业服务合同的谈判要遵循“宜细不宜粗”的原则,所以经过招投标确定了中标单位后,要有相对较长的(与一般招投标相比)的合同谈判时间。《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十八条规定:招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
  (二)不应有无偿无限期的承诺
  除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外,在物业服务合同中,不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为:
  (1)物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务,无偿提供服务是福利制的产物。尤其在我国体制转轨时期,广大消费者对计划经济时期的行政福利制管房体制是欣赏的。无偿的承诺不利于全社会全面、正确地理解、认识和实践社会化、专业化、市场化的物业管理。
  (2)无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致。物业管理除了公共服务而向全体住用人,其他的专项服务、特约服务等都是面向部分或少数有此需要的住用人的,一般不可能所有的住用人都需要,都收益,如果无偿提供这部分专项、特约服务对那些不需要或未享受到该项管理服务的人来说就是不公平的。
  (3)无偿提供管理服务存实践上也是有害的,行不通的。无偿提供的管理服务仍是有成本,需要支付费用的,无论开发商还是物业管理企业不可能也不应该长期承担这笔费用。否则,最终导致的结果一是降低管理服务标准,二是将该成本费用转移或变相转移分担给全体业主。
  (4)物业管理的委托是有期限的,无期限的承诺从理论上讲是不通的,在实践上也是难以做到的。无偿无期限的承诺通常出现在开发企业在售房时为促销而作出的某些承诺,或物业管理企业为增加中标机会作出的承诺。这种承诺一旦作出,日后又无法全面履行,就给物业管理的正常运作带来困难,极易成为双方发生纠纷的重要原因。
  在物业管理的具体实施中,有时开始开发商或物业管理企业会自行出资做一些公益性活动,如新年联欢会、“六一”儿童付活动等;或在某方面采取一些优惠措施,如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这都是无可厚非的,这样做有利丁物业管理的运作,是应该提倡的。但是,除经业主大会同意,这些内容不应在合同中明确是无偿提供,这些活动的费用也不应从物业服务费中指出,只能由开发商、物业管理企业自行支付。
  (三)实事求是留有余地
  物业服务合同双方一旦签订,物业管理企业就要认真、严格地履行,凡做不到位的地方物业管理企业都应承担相应的责任。因此,在合同谈判中,既要实事求是,更要留有余地。下面几点应引起开发商,尤其时物业管理企业的注意。
  1.物业管理企业要量力而行
  在投标和承诺物业管理服务标准时,物业管理企业要量力而行,不同的物业有不同的档次,这是客观条件;不同的物业管理企业又有各自不同的情况,这时主观条件。在实施物业管理时,客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业管理服务工作的基础性条件,管理服务的结果只能建立在这个基础之上。要注意,对经过努力才有可能达到的一些标准,要留有余地,更不能说过头话。反之,则很容易成为产生问题的根源。
  2.对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺
  物业的开发建造是一个过程,有时又分期实施。在物业服务合同,尤其前期物业服务合同签订时要充分考虑这点。例如,24小时热水供应,当最初个别业主入住时,一般无法提供,在合同中就要说明并给出该项服务提供的条件与时机以及未提供该项服务时物业管理服务费的适当减免;又如,当一个住宅区规划分期建造时,在首期不应把小区全部建成后才能够提供的服务项目内容列入合同。物业只有在具备入住条件后才能交付给业主入住,这个入住条件并不等于物业全部建成后提供的生活工作条件。这其中的差别在前期物业服务合同和前期物业管理服务协议签订时尤其应注意。#p#分页标题#e#
  (四)明确界定违约责任与处理方式
  在物业管理的实践过程中,不可避免地会产生各种各样的问题、矛盾与纠纷。这些问题、矛盾与纠纷既可能发生在物业管理企业与业主之间,也可能发生在业主相互之间;既有违法的问题,但更多的则属于违规、违约以及是非道德和认识水平的范畴。最然,对于不同性质、不同层面的问题、矛盾与纠纷要通过不同的途径,采取不同的处理方式来解决。
  由于物业管理活动具有生产与消费同时产生同时结束的特点,问题出现后不易取证,责任的界定往往成为双方争议的焦点,导致解决这些问题比解决一般合同履行中产生的问题要更为复杂。因此,物业服务合同在签订时双方要对此有更为详尽的约定。首先,要明确当各类问题出现后,如何区分责任以及承担相应责任的前提条件;其次,要明确解决问题的方式和途径,有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。较之一般合同,物业服务合同对违约责任的界定及争议的解决方式更应引起重视。

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