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2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷5
一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。
请问：
1.居住房地产估价的常用方法有哪些?
2.写出估价技术路线。
(二)《房地产估价规范》指出房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》(及高法的若干问题解释)、《城市房地产抵押管理办法》及当地其他有关规定进行。当然也包括《房地产估价规范》本身。
请问可以设定抵押的房地产包括哪些?
(三)一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。
试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)某成片荒地的面积为2 km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%;附近地区与位置相当地块的“小块”，“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期为3年，将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年利率为10%。当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。
1.若用传统方法测算该成片荒地的总价应为()亿元。
A.1.611
B.1.612
C.1.631
D.1.641
2.开发完成后熟地总价值为()亿元。
A.9.5
B.9.6
C.9.7
D.9.8
3.购买该成片荒地的税费总额为()亿元。
A.1.641
B.1.642
C.1.643
D.1.644
4.该成片荒地的单价为()元/m2。
A.81.O5
B.82.15
C.82.25
D.82.05
(二)6年前，甲提供一宗面积为1 000 m2，使用期为50年的土地，乙出资300万元人民币合作建设一幢建筑面积为3 000 m2的钢筋混凝土结构办公楼，房屋建设期为两年，建成后，其中1 000 m2建筑面积归甲所有;2 000 m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有，现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后剩余年限购买下来，甲也乐意出售，但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据知现时与该楼相关的写字楼每平方米的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费占租赁毛收入的35%，报酬率为10%。
5.求取未来44年的净收益的现值之和为( )万元。
A.1 044.79
B.1 144.79
C.1 244.79
D.1 344.79
6.求取未来16年的净收益现值之和为( )万元。
A.819.94
B.829.94
C.839.94
D.849.94
7.求取未来16年后28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为( )万元。
A.214.85
B.224.85
C.234.85
D.244.85
(三)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
8.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。
A.道路扩宽后.交通发生变化
B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化
D.土地形状发生变化
9.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。
A.噪声和污染程度发生变化
B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化
D.出行便捷程度发生变化
10.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。
A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
三、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错) 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入
年有效毛收人=22 000×(50+5)×12×(1-10%)=13 068 000(元)
(二)年运营费用
1.年维修费用
年维修费用=25 000×2 000×2%=1 000 000(元)
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13 068 000×3%+500×50×12=692 040(元)
3.年营业税及附加
年营业税及附加=13 068 000×5.55%=725 274(元)
4.年运营费用小计
年运营费用=1 000 000+692 040+725 274=2 417 314(元)
(三)年净收益
年净收益=13 068 000-2 417 314=10 650 686(元)
(四)估价结果
#p#副标题#e#
参考答案
一、问答题
(一)1、居住房屋地产估价的常用方法有市场法、成本法、收益法。
2、技术路线：
①首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价;
②采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价;
③对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果;
④参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
(二)
可以设定抵押的房地产包括：
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押;
(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;
(6)以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权;
(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;
(8)依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;
(9)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押;
(10)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以及教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。
(三)调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：
二、单项选择题
(一)1.D2.B3.A 4.D
(二)5.A6.B7.A
(二)8.B9.D10.C
三、本题有如下错误，需改正
1.年有效毛收入应为：22 000 x(1-10%)×50×12=11 880 000(元)。
2.年运营费用计算中，年管理费用应为：年管理费用=年有效毛收入×管理费用率=11 880 000×3%=356 400(元)。
3.年房产税、营业税及附加，应为：11 880 000×(12%+5.55%)=20 849 40(元)。因此年运营费用应为三项之和：年维修费用+年管理费用+年税金=1 000 000+356 400+2 084 940=3 441 340(元)(此处不算错误)，年净收益(年净租金)=11 880 000-3 441 340=8 438 660(元)(此处也不计人错误数)。
4.估价结果公式中n=45年(土地剩余年限)，不能用房屋耐用年限。
